Novela zákona o DPH 2025

Hlavní změny v kostce

Zkrácení lhůty pro osvobození od DPH při prodeji nemovitosti na 23 měsíců

Nové pojetí podstatné změny nemovitosti dle výše nákladů a změny využití

Upravená definice stavebního pozemku podle územního plánu

Změna výkladu sociálního bydlení do 120 m a přes 50 % obytné plochy

Zrušení speciálního režimu při vlastní výstavbě nové pravidlo pro odpočet

Povinnost použít cenu obvyklou při převodu na zaměstnance či blízké osoby

Možnost dobrovolného zdanění nájmů i pro zahraniční nájemce bez provozovny

Co se mění u nemovitostí podrobněji

1. Změna časového testu: z 5 let na 23 měsíců

Prodej nemovitosti bude osvobozen od DPH pouze tehdy, pokud od kolaudace (či od významné rekonstrukce) uplynulo alespoň 23 měsíců. Prodeje před touto lhůtou budou zdaněné standardní sazbou (aktuálně 21%).

Dopad: Developerské projekty musí pečlivě hlídat, kdy začíná a končí zdaňovací okno. Možnost osvobození se výrazně zužuje.

2. Nové pojetí podstatné změny stavby

Rekonstrukce, která změní účel využití nebo charakter ubytování a zároveň přesáhne 30% prodejní ceny nemovitosti, restartuje časový test.

Dopad: I starší nemovitost se může stát znovu novostavbou z pohledu DPH první prodej pak opět podléhá zdanění.

3. Definice stavebního pozemku

Pozemek se považuje za stavební, pokud:

Je určen k zastavění dle územního plánu,
K výstavbě není nutné stavební povolení,
Je přístupný a napojený na infrastrukturu.

Dopad: Více pozemků bude podléhat základní sazbě DPH, protože formálně spadnou do definice stavebních.

4. Přesná definice staveb pro bydlení a sociální účely

Rodinný nebo bytový dům se nově určuje dle registru nemovitostí, nikoliv podle stavebního zákona. Sociální bydlení nově zahrnuje i budovy, kde:

Více než 50% plochy slouží k bydlení,
Bytové jednotky nepřesahují 120 m.

Dopad: Možná širší aplikace snížené sazby DPH (12%), ale nutná přesná evidence užitné plochy.

5. Vlastní výstavba: změny v nároku na odpočet

Plátce DPH si bude muset už při výstavbě určit, jak bude nemovitost využita (zdanitelně × nezdanitelně). Odpočet DPH se bude krátit už při pořízení, nikoli až při následném prodeji.

Dopad: Developerské firmy musí zpřesnit plánování dopředu vědět, komu a za jakých podmínek budou prodávat.

6. Převody na zaměstnance a blízké osoby

Pokud je nemovitost převáděna například na zaměstnance, společníky nebo členy rodiny, základem daně bude cena obvyklá, ne dohodnutá (nižší) cena.

Dopad: Nelze využívat zdanitelný převod za symbolickou korunu bez odpovídající DPH.

7. Dobrovolné zdanění nájmů

Plátci budou moci zdanit nájem nemovitosti (jinak osvobozený), i pokud:

Nájemce nemá v ČR provozovnu,
Jde o zahraniční subjekt.

Výjimkou je nájem staveb určených k bydlení.

Dopad: Možnost uplatnit DPH na vstupu u pronajímaných nemovitostí, zejména u kancelářských prostor a komerčních objektů.

Co to znamená pro realitní trh?

Realitní makléři, developeři i investoři by měli:

Sledovat dvouletou lhůtu od kolaudace a rekonstrukce pro osvobození od DPH,
Důsledně evidovat náklady na úpravy kvůli možnému restartu lhůty,
Aktualizovat vnitřní předpisy o účtování převodů na zaměstnance či spřízněné osoby,
Zvážit, zda využijí možnosti dobrovolného zdanění nájmů,
Ve smlouvách předem počítat s rizikem dodatečné DPH a jejím dopadem na cenu.

Závěr: Na co se připravit?

Novela přináší větší srozumitelnost, ale i přísnější režim. U nemovitostí bude rozhodovat nejen faktický stav, ale i čas, účel a forma transakce.

Pro realitní sektor je klíčové se na změny připravit: upravit interní procesy, konzultovat smlouvy s daňovým poradcem a dbát na přesné evidence.