Daň z nemovitých věcí patří mezi nejčastější, ale zároveň nejméně pochopené povinnosti vlastníků nemovitostí. Přestože jde o relativně jednoduchou daň, v praxi se kolem ní objevuje mnoho nejasností zejména při koupi, prodeji, dědictví nebo změnách na nemovitosti. Tento článek shrnuje vše podstatné, co by měl vědět každý vlastník, a upozorňuje na úskalí, která mohou vést k chybám nebo zbytečným sankcím.

1. Co je daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí je každoroční daň, kterou platí vlastníci pozemků, staveb, jednotek a některých dalších typů nemovitostí. Řídí se zákonem č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí.

Daň se skládá ze dvou částí:

• daň z pozemků,
• daň ze staveb a jednotek.

Každá část má vlastní pravidla výpočtu, sazby a koeficienty.

2. Kdo daň platí

Daň platí ten, kdo je vlastníkem nemovitosti k 1. lednu daného roku.

Tento princip je klíčový a často způsobuje zmatky.

Praktické příklady:

• Koupil jsem byt 15. ledna daň za tento rok platí ještě původní vlastník.
• Prodávám dům 20. prosince daň za následující rok platí nový vlastník.
• Koupil jsem a prodal v témže roce, ale k 1. lednu jsem nic nevlastnil nepodávám nic.

3. Kdy se podává daňové přiznání

Daňové přiznání se podává do 31. ledna roku, ve kterém se změna projeví. Letos 2026 je lhůta kvůli víkendu posunuta na 2. února, ale nedoporučuji podání odkládat!

Přiznání se podává pouze tehdy, když:

• se stanete novým vlastníkem,
• dojde ke změně na nemovitosti (přístavba, změna výměry, změna druhu pozemku),
• dojde ke změně podílu,
• dojde k dokončení stavby nebo kolaudaci,
• dojde k rozdělení či sloučení jednotek.

Pokud se nic nezmění, přiznání se nepodává. Finanční úřad daň vyměří automaticky.

4. Kdy se daň platí

Finanční úřad zašle platební údaje obvykle v průběhu května. Platba probíhá:

• do 31. května, pokud je daň do 5 000 Kč,
• ve dvou splátkách (31. května a 30. listopadu), pokud je daň vyšší než 5 000 Kč,
• zemědělci mají odlišné termíny (31. srpna a 30. listopadu).

5. Jaké jsou možnosti podání

Daňové přiznání lze podat několika způsoby:

A) Elektronicky

• prostřednictvím datové schránky,
• přes portál Moje daně (DIS+; https://adisspr.mfcr.cz/pmd/home ),
• interaktivní formulář Finanční správy.

Elektronické podání je povinné pro osoby s datovou schránkou podnikatele.

B) Papírově

• osobně na podatelně finančního úřadu,
• poštou.

C) Zjednodušené podání

Pokud se mění pouze koeficient obce, poplatník nic nepodává úřad vše přepočítá sám.

6. Jak se daň počítá

Výpočet daně je kombinací:

• výměry,
• druhu pozemku nebo typu stavby,
• základní sazby,
• místních koeficientů (stanovuje obec),
• případných úlev (např. u staveb pro bydlení).

Obce mohou daň výrazně ovlivnit některé koeficienty mohou daň zvýšit až pětinásobně.

7. Historický vývoj daně

Daň z nemovitých věcí prošla v posledních letech několika zásadními změnami:

A) Změny koeficientů obcí

Obce získaly větší pravomoc upravovat daň podle místních potřeb. Některé obce koeficienty zvýšily, jiné snížily.

B) Digitalizace

Postupně se rozšiřuje elektronická komunikace s finanční správou.

Zavedení portálu Moje daně výrazně zjednodušilo podání i správu daně.

C) Úpravy sazeb

Sazby se v čase měnily, zejména u staveb pro podnikání a některých typů pozemků.

D) Změny v definicích staveb a jednotek

Nový občanský zákoník přinesl změny v pojmech a kategorizaci nemovitostí, což se promítlo i do daně.

8. Nejčastější chyby poplatníků

A) Nepodání přiznání po koupi

Mnoho lidí se domnívá, že změnu automaticky nahlásí katastr. Nenahlásí.

Katastr informuje finanční úřad, ale povinnost podat přiznání zůstává na vlastníkovi.

B) Zapomenutí na změny

Přístavba, garáž, bazén, změna výměry pozemku to vše může znamenat povinnost podat nové přiznání.

C) Nesprávné určení druhu pozemku

Například zahrada vs. ostatní plocha může znamenat výrazně jinou daň.

D) Neznalost místních koeficientů

Obce mohou daň navýšit, a to i výrazně. Je nutné sledovat obecní vyhlášky.

9. Sankce a pokuty spojené s daní z nemovitých věcí

Sankční systém u daně z nemovitých věcí je poměrně přísný a vychází z daňového řádu (zákon č. 280/2009 Sb.). Vyplatí se proto znát základní rizika spojená s pozdním podáním nebo nezaplacením daně.

A) Pozdní podání daňového přiznání

Přiznání je nutné podat do 31. ledna. Počítá se pětidenní toleranční lhůta, po jejímž uplynutí vzniká pokuta ve výši 0,05 % stanovené daně za každý den prodlení. Maximálně může pokuta dosáhnout 5 % daně, nejvýše však 300 000 Kč. Pokuty do 1 000 Kč se obvykle nepředepisují.

B) Pozdní úhrada daně

Daň je splatná zpravidla do 31. května. Po pětidenní toleranci začíná nabíhat úrok z prodlení, který odpovídá repo sazbě ČNB zvýšené o 8 procentních bodů. Úrok se počítá za každý den prodlení. Úroky do 1 000 Kč se nepředepisují.

C) Nepodání přiznání vůbec

Pokud poplatník přiznání nepodá, může finanční úřad zahájit vyměřovací řízení a uložit pokutu až do výše 500 000 Kč. V praxi jde o krajní opatření, ale zákonná možnost existuje.

D) Doměření daně a penále

Při nesprávných nebo neúplných údajích může být daň doměřena. S tím souvisí penále ve výši 20 % doměřené daně, případně 1 %, pokud poplatník podá dodatečné přiznání sám.

E) Vymáhání nedoplatků

Pokud poplatník nezaplatí ani po výzvě, může finanční úřad přistoupit k exekuci, srážkám z účtu nebo zřízení zástavního práva na majetek.