Investice do nemovitostí byla po desetiletí téměř zárukou jistoty. Byt jste koupili, pronajali, a zatímco se splácela hypotéka, hodnota nemovitosti rostla. Jenže časy se mění. Ceny bytů vystřelily do výšin, úroky na hypotékách zůstávají relativně vysoko a náklady na provoz jsou vyšší než kdy dřív. Otázka proto zní: vyplatí se dnes koupit byt na pronájem?

Ceny bytů: pořád výš, i když na to logika nestačí

Na českém trhu se potvrzuje, že ani vysoké úroky lidi neodradily. Podle Hypoindexu ceny bytů v Praze v roce 2024 vzrostly meziročně o téměř 15 %. Průměrná cena nových bytů v ČR se pohybuje kolem 125 tisíc korun za metr čtvereční, v Praze je to už více než 153 tisíc. Starší byty jsou levnější, ale i ty v průměru stojí 63 tisíc za metr, v hlavním městě okolo 124 tisíc.

Jinými slovy: kdo čekal na zlevnění, nedočkal se. Byty jsou drahé a dostupnost bydlení patří k nejhorším v Evropě. Přesto se prodávají investoři i běžní kupující spoléhají na to, že cena v dlouhém horizontu vždycky poroste.

Hypotéky: drahý motor nvestice

Financování je dnes tvrdší oříšek než dřív.

• Na trhu jsou běžně hypotéky s úrokem 4,55,5 % ročně.
• Investiční hypotéky (na pronájem) bývají ještě dražší a s přísnějšími podmínkami často nižší LTV (např. 6070 %) a kratší splatnost.
• U hypotéky 6 milionů korun se splátka při 5,2% úroku pohybuje kolem 26 tisíc korun měsíčně.

To znamená, že kdo si myslí, že nájem splatí hypotéku, může být rychle zklamaný. V Praze stojí nájem 2+kk o velikosti 50 m2 zhruba 22 tisíc korun měsíčně. Jenže splátka hypotéky je vyšší a investor se dostává do mínusu.

Nájemné: roste, ale nestačí

Pozitivní zpráva: nájemné také roste. Podle Hypoindexu se průměrné nájmy v Praze v prvním čtvrtletí 2025 pohybují okolo 405 Kč/m2, což je meziročně zhruba +10 %. V některých lokalitách šly ceny nahoru dokonce o 17 %.

Jenže i když nájemník platí víc, neznamená to automaticky zisk. Investoři totiž často zapomínají počítat s:

• prázdnými měsíci bez nájemníka,
• opravami a rekonstrukcemi,
• správou domu a fondem oprav,
• pojištěním a daní z příjmu.

Čistý výnos pak není 56 %, jak to vypadá na papíře, ale spíš 23 % ročně.

Zlaté pravidlo: výnos aspoň 5 %

Finanční poradci se shodují: investice do bytu má smysl, pokud hrubý výnos (nájem dělený pořizovací cenou) vychází na 5 % a více ročně. Jenže v Praze se dnes často pohybujeme pod touto hranicí. Byty tam stojí astronomické částky, zatímco nájmy sice rostou, ale pomaleji.

Naopak v menších městech nebo v krajských centrech mimo Prahu a Brno se dají najít zajímavější poměry. Podle analýz Forbesu a Valuo vychází výhodně například Ústí nad Labem, Most nebo Ostrava, kde je pořizovací cena nižší a nájmy stále drží solidní úroveň.

Rizika, o kterých se moc nemluví

Mnoho lidí si maluje investici do bytu jako jistotu pro důchod. Ale realita má své háčky:

1. Legislativa stát může zpřísnit pravidla pro pronajímatele, zvýšit daně, zavést regulace nájmů.
2. Trh práce pokud se v regionu zavřou velcí zaměstnavatelé, poptávka po nájemním bydlení spadne.
3. Opravy výměna střechy nebo výtahu v domě může sebrat celý roční výnos.
4. Refinancování co když za 5 let sazby nebudou nižší, ale vyšší? Splátka se může ještě zvednout.

Takže koupit, nebo nekoupit?

Pokud máte dostatek vlastních peněz a zvládnete koupit byt bez vysoké hypotéky, investice smysl dává. Nájemné roste, byty si svou hodnotu drží, a z dlouhodobého hlediska jde stále o konzervativní formu investice.

Pokud ale počítáte s tím, že vám nájemník zaplatí celou hypotéku, připravte se na vystřízlivění. Při současných cenách a úrocích to vychází jen málokdy.

Doporučení pro investora v roce 2025

• Vyberte lokalitu chytře raději menší město s dobrou poptávkou než předraženou Prahu.
• Neplaťte nesmysl hledat byty, které jsou pod tržní cenou (dědictví, rychlý prodej).
• Zajistěte si rezervu aspoň 612 nájmů na účtu pro krizové situace.
• Myslete dlouhodobě 710 let a více, jinak se investice nemusí vrátit.
• Počítejte i s horším scénářem neobsazenost, vyšší úroky, legislativní změny.

Slovo závěrem

Koupit byt na pronájem dnes není zaručený zlatý důl. Je to disciplína pro trpělivé investory, kteří umějí počítat, mají rezervy a nenechají se zlákat mýtem, že byt se vždycky vyplatí.

Zkrátka: kdo koupí chytře, vydělá. Kdo půjde s davem a koupí první drahý byt v Praze na hypotéku, může naopak ztratit.